Najczęstszą formą zabezpieczenia realizacji umowy jest pewna kwota pieniędzy. Jest ona wpłacana na poczet mającej być wykonanej w przyszłości umowy i zabezpiecza (w różnym stopniu) obie strony transakcji. I tu pojawia się pojęcie zaliczki i zadatku, błędnie czasem mylonych ze sobą.
Cecha wspólna zaliczki i zadatku
Podobieństwo tych dwóch pojęć jest widoczne wtedy, kiedy umowa zostanie wykonana prawidłowo i w zakładanym terminie. Zarówno zaliczka, jak i zadatek zostaną zaliczone na poczet zawartej w umowie całkowitej wartości transakcji.
Posłużmy się przykładem zakupu małego mieszkania o wartości 300 000 zł, gdzie w umowie przedwstępnej ujęto zabezpieczenie finalizacji zakupu nieruchomości kwotą 10 000 zł. W przypadku, gdy zakup ten zostanie faktycznie dokonany, nie ma znaczenia, czy kwota 10 000 zł była sformułowana w umowie jako zaliczka czy jako zadatek, ponieważ finalnie nabywca ma obowiązek dopłacić 290 000 zł do wcześniej wpłaconej kwoty i staje się właścicielem mieszkania. Sytuacja komplikuje się, gdy do realizacji umowy ostatecznie nie dojdzie. I tu pojawia się pytanie, jaka jest różnica między zaliczką a zadatkiem.
Różnica między zadatkiem a zaliczką
Zaliczka jest formą mniej sformalizowaną i kwestie z nią związane nie są wprost uregulowane w przepisach prawnych, podczas gdy zadatek jest już uregulowany w Kodeksie Cywilnym. I teraz, gdy nie dojdzie do realizacji umowy, co przepada – zaliczka czy zadatek? Wszystko zależy od tego, z czyjej winy taka sytuacja nastąpiła. Rozważmy trzy sytuacje:
- Gdy umowa nie zostanie zrealizowana z winy klienta, czyli w naszym przykładzie nabywcy mieszkania – zadatek przepada na rzecz sprzedawcy (10 000 zł pozostaje w rękach sprzedawcy), zaliczka natomiast zostaje zwrócona kupującemu.
- Gdy umowa nie zostanie zrealizowana z winy sprzedającego, czyli w tym przykładzie dotychczasowego właściciela mieszkania – zadatek musi być zwrócony klientowi i to w podwójnej wysokości (w tym przypadku w kwocie 20 000 zł), natomiast zaliczka co prawda również zostaje zwrócona klientowi, ale tylko w takiej wysokości, w jakiej została wpłacona.
- Gdy umowa zostanie rozwiązane przez obie strony transakcji lub z przyczyn niezależnych – zarówno zadatek, jak i zaliczka zostają zwrócone klientowi, ale w obu przypadkach w takiej samej wysokości, w jakiej zostały wpłacone.
W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej dla sprzedawcy (usługodawcy) ważne jest, czy musi zwrócić klientowi zaliczkę czy zadatek. Gdy zwraca zaliczkę, może odliczyć od niej koszty, które zdążył ponieść w związku z realizacją umowy. W przypadku zwrotu zadatku nie ma takiej możliwości.
Podsumowując:
Zaliczka nie stanowi gwarancji realizacji umowy – każda ze stron może wycofać się, nie ponosząc konsekwencji finansowych.
Zadatek zabezpiecza realizację umowy, chroniąc obie strony transakcji!
Warto znać te różnice i wiedzieć, czy zadatek jest zwrotny czy bezzwrotny, co przepada: zaliczka czy zadatek, aby podpisując umowę, faktycznie zdyscyplinować obie strony do finalizacji umowy, a w razie jej niewykonania przez którąś z nich, było zabezpieczenie finansowe.